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古民家の価値

  • 2008/04/17(木) 23:21:26

14日「古民家再生にしようかな?!」の続きです。

一昨日、古民家の修復を請け負うことになる工務店の社長と夫が古屋で会ってきました。再生というか修復に掛かる費用が、私たちにとって一番気になる点ですが、これはまったくピンキリで何とも言えないとのこと。当然と言えば当然ですが。

暮らすことができる程度の最低限の修復だと1000万円ぐらいとの話でしたが、耐震性および気密・断熱はどれぐらい確保されての1000万円なのでしょう?

社長が強調していたのは、いかにこの古屋が良い材料を使い、意匠も凝らして建てられたかということだったそうです。築年数の古い家の多くに当てはまるのでしょうが、今ではお目に掛かれない立派な木材が梁や柱に使われています。廊下の床に張ってある板は磨けばちゃんと再生できる程、丈夫で良いものが使われているとか。

また、沓掛石というのですかね、縁側の下に幅2メートル近くある立派な石が置いてあり、しかもその石の表面は削って細工してあるのです。社長曰く、この石は水戸(茨城)辺りから運ばれてきたのではないかと。

ガラス戸に使われているガラスも今となっては製造されていない(もしくは製造できない)代物で、味わいのあるものだからできたら残したいとも話していたそうです。

伝えられている話や社長の推測を総合すると、この家の建て主は関東大震災の時に財を成した一種成金的な人で、その時の財産でこの家を建てたようです。当時の流行も取り入れたようで、それで典型的な農家住宅の形をしながら、ところどころハイカラな意匠が入っているという訳です。

私は家そのものの価値も認めつつ、庭にある大木や周りの雰囲気が気に入っています。大木は新築の家にはなかなか植えられるものではありませんしね。

古民家再生についての本も何冊か読み始めています。結構お金も掛かるようで(特にこの古屋は20年以上放置されていた廃墟同然の建物だし)、予算の限られている私たちに再生されるより、予算が潤沢にあるお大尽な方に再生された方がこの家の幸せにつながるのでは?という考えも出てきました。

19日(土)にもう一度見学に行ってきます。


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ついに夫が立ち上がる&決断の時が近づいている

  • 2008/04/18(金) 13:25:38

今まで「相手があってのことなんだから、こちらが焦ったところで仕方がないよ」と、不動産に対しても耕木社に対しても静観の構えだった夫ですが、ついに土地に関しては立ち上がりました!

やはり土地が決まらないことには何事も進まないのですよね。不動産屋はこれまでの私の「まだですか?」の照会に対して、「売主は売らないと言うのではないのですが・・・」という決まった答えばかり。でもこれはひょっとして不動産屋のいわゆる営業トークで、不動産屋も売主の真意をきちんとつかんでいないのでは?

公園の土地は坪当たり8万円なら売ってもよいという売主の言葉で、そのまま私たちは受諾しました。が、その近辺の土地は坪10万円超というものもあります。公園の土地には入っていない水道と都市ガスが既に引き込まれている造成地ではありますが。そういった相場はインターネットでちょちょっと検索すればすぐに分かること。ひょっとすると売主が今になって売り渋っているのでは?という疑念が、私たちになきにしもあらず。

ということで、公園の土地が駄目なら駄目でしょうがないと割り切り、早く次の土地を探しにいかなくてはという思いに至った次第です。で、今までは不動産屋との応対はもっぱら私がしていましたが、「私たちも真剣に土地を求めているのですよ」という信号を発するためにいよいよ真打ち(=夫)登場です。

具体的に夫が不動産屋とどんな会話を交わしたのかは不明ですが、本日夕方に不動産屋から電話がありました。4月22日に土地の権利書が売主の司法書士に届くそうで、その権利書が揃い次第売買契約を結べるとのこと。その類いの話は今までもあったので、「それでは22日を過ぎて、ちゃんと権利書が届いてから今後の話を詰めましょう」と話を終えました。

その後、私は耕木社に電話をしました。そもそも引き受けて頂けるのか、予算的にどうなのか、といった話し合いすらまだしていないのですが、その話し合いがゴールデン・ウィーク中に持たれることになりました。

という次第で、古民家付きの土地との二股状態も早急に終えなくてはなりません。この週末に古屋物件とその周囲の状況を確認して、結論を下す予定です。でも、公園の土地と古屋付きの土地は、土俵というか比較対象が異なり、単純な比較がとても難しいのです。あ~あ、とても悩ましい!!


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どっちにしようかな?

  • 2008/04/21(月) 22:05:10

公園の土地と古屋付き土地との間で大いに悩み中のマモ家です。

先週の金曜日の夜に古屋付きの土地を見に行ってきました。不動産屋は一緒でないので、当然周りから見るだけでした。でも、夜の様子と最寄りの駅までの道のりを確認したかったのです。

敷地の西側には1枚の田んぼがあり、その田んぼの隣りには神社があります。神社の駐車場に車を止めて、土地の方向を見ると・・・思わず「怖い」と言ってしまいました。神社と土地の間の田んぼには水が張られ、その水面に古屋のまわりに立っている屋敷森のシルエットが写っているのです。鬱蒼とした屋敷森が「もちもちの木」や「トトロ」の世界です。一瞬怖いと思ったものの、その幻想的な風景に見とれてしまいました。

東京への通勤圏内で、こんな風景に出会える場所って本当に貴重に思え、やっぱり捨てがたいと改めて思うのでした。

そして、日曜日。不動産屋と古屋の再生を請け負う工務店の社長さんと一緒に再度古屋の見学です。夫から先日の説明(古民家の価値)のおおよそを聞いてはいましたが、やはり解説付きで改めて内部をじっくり見ると、「ほほお」となります。

それにしても、空き家となって既に20年以上経ち、家の周り(特に裏側)は竹やら雑草やらが生え放題で、敷地の全体図がつかめません。これらをきれいに刈ってしまえば見晴らしも良くなるだろうと思うのですが、敷地の向こうの景色を確かめたくとも向こうに行けず、改築・増築後の窓からの景色とかが想像できません。

その後の夫との話し合いの結果、土地について気になる点は不動産屋に確認して、それと平行して、今の古屋を再生&増築する場合の間取りを簡単に私たちで考え、それをもとにした概算の概算見積もりを工務店に出してもらおうとなりました。そして、不動産屋と工務店からのそれぞれの答えを踏まえて結論を出すと。

昨晩から間取りを一生懸命考えています。が、最初から考えるのよりも今ある形を生かしてという作業は、なんと面倒なのでしょう!! 早くも頓挫し、「新築の方が良いかも・・・」と思い始めている妻です。


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古民家再生にかかる費用は?

  • 2008/04/23(水) 22:31:17

最初にお断りしておきます。今日のお話は判断材料となる予算を知りたいために工務店に出掛けた話です。良いタイトルが思い浮かばずに上記のようにしましたが、結論は来月末に持ち越しとなりましたので、具体的な数字を期待してこのページに来られた方は読むとがっかりします。

     ***   ***   ***   ***   ***

今日、古屋の再生を請け負う工務店に出掛けてきました。実際の概算(の概算)見積もりを出して頂くためです。

このために私と夫はここ数日間睡眠時間を削って、古屋の間取りに水回りなどを付け足したプランを考え、本日3つの案を持参しました。

古屋には土間があり10畳の和室が東西に並んで2間残っています。土間の上部に今で言うロフト的な6畳間もあります。ま、この古屋に夫婦二人で苦心して台所をはじめとする水回りを付け足したり、子供部屋を配置したプランを考えたという訳です。

夫も私も一つの和室を板間にして使用という点では一致しており、そして私はさらに「和室は10畳も必要ない」と勝手に床の間をずらし、二つ並んであった床の間の一つを押し入れにしたプランを提出。

工務店の社長からはこの点についてクレーム(?)が。彼曰く「この2つ並んだ床の間と中2階がこの家のシンボルである」そうで、この家を昔と全く同じように復元というつもりはないけれど、やはりこのシンボルを残さないことには再生の意味が失われてしまうのだと。

建築を知り尽くしているであろう年長者からそのように力説されると、私の考え方・プランが浅はかに思えるのでした。

間取りは私たちがどんなスペースをどれぐらい必要かということを分かってもらうためのもので、見積もりにはこれ以外に断熱・気密(サッシの種類など)性能、基礎、解体作業などなどが大切な要素となります。

が、当然のことながらお金を出せば、出したなりのことができる訳で・・・。ちなみに私が参考にしているこの本によれば、よくある再生の過程は以下のようになります:

民家再生の技術民家再生の技術
(2007/12/11)
日本民家再生リサイクル協会

商品詳細を見る


調査 → 屋根や壁を取り払い架構だけにする → 架構全体をジャッキアップして基礎コンクリートの打設 → 修復をしながら新築物と同じように建築

このような話を社長にしたところ、「ジャッキアップってお金掛かりますよ」。そうでしょうとも。で、社長は現存する古屋を最大限活用するという方針で、つまり基礎も増設部分は当然基礎コンクリートを打ちますが、現存部分では今の束石+柱(つまり床下はすっかすか)をそのまま用いると言います。「基礎コンクリートを打った方がベターなことは確かなんですよ」ともおっしゃっていたが。

土間には土壁が残っています。これも十分使えるようなので、壊すことはせずに土壁のまま残したいと。そして、さらにさらに、広縁に設置されている外部との境界であるガラス戸もできたらそのまま残したいと言いますが、私は居住性もそれなりに確保したいのでペアガラスの木製サッシを提案したところ、「費用が相当掛かるし、折角の風情がなくなる・・・」と残念そうです。

そんなこんなで私の希望を伝え、それに対し社長がやんわり反駁してみたり、軌道修正して下さったり、という時間となりました。ま、細かい話は実際にこの土地を購入してからとなりますし、実際にこの土地を購入するのか決めていない現状なので、敢えて強硬に私の希望は通しませんでしたが、大まかのところでの見積もり作成をお願いしました。

そしたら社長は「ではこの戴いた図面をもとに私も線を引いてみて、それから見積もりを出すので来月いっぱいかかるかなあ」とおっしゃるではありませんか! そんな悠長な時間は我々にはありませんってば。まあ、社長は私たちの二股状況をご存じないので仕方がないのだけれど。

「いやー、今までのご経験からこの間取りでおおよそいくらというのは分かりませんか?」と尋ねたところ、「そういう数字はあとあとまで一人歩きすることがほとんどなので、申し上げられませんね」という答え。その言葉ももっともなので、この場で具体的な数字を挙げてもらうことは諦めましたが、とりあえず私たちの予算で全く無理という話ではないということだけ確認できました。

ふー。当初の目論見と異なり、判断材料があまり増えないまま決断を下さなくてはならなくなってきました。

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公園付きの土地と古屋付きの土地との比較

  • 2008/04/24(木) 13:44:42

古屋付きの土地と出会って以来悩ましい日々が続いていますが、自らの思考をまとめるためにもそれぞれの土地の長・短所を列挙してみたいと思います。取るに足らないものもありますが、ご寛容を。

<公園付きの土地>

長所
! 南側が公園に接地している。子供を遊ばせるのに便利だし、その様子を自分が家の中に居ながらにして分かる。

” 小・中学校が徒歩圏内。通学路の歩道も整備されている。

# 徒歩圏内(といっても15分ほどかかるけど)にスーパー、郵便局、銀行代わりにもなるコンビニがある。

$ ほぼ正方形で、北と東の2面で接道している。

短所
! 周りの風景に風情がない(基本的には市街化調整区域なので田舎ではあるのですが、住宅地と田畑が混在している)。

” 公園がひょっとして悪ガキどもの溜まり場になる? ←今まで2回程夜に土地視察に出掛けた折には、そういうことはありませんでした。公園には電灯はなく、真っ暗だからかもしれない。

# 公園は私有地となっており、将来ずっと公園である保証はない。

$ まっさらな土地のため、外構費がそれなりにかかる。


<古屋付きの土地>

長所
! その土地も周囲も風情がある。

” 敷地内に大木がある(新築の土地にはなかなか大木は買えないですよね)。

# 修繕にどれぐらいの費用がかかるかは不明だが、とりあえず10畳+10畳の2間は確保されている(広いっすよねー)。

$ 幼稚園、保育園、小中学校が同じ区域内にあり、しかも徒歩圏内。

% 車を5分も走らせれば、何でも揃う国道に出る。私の大好きなモスバーガーも近し。

& 自然がいっぱい!!

’ ご近所の土地が本当に近く(敷地内に隣家の畑が組み込まれている形状)、良くも悪くも人間関係は濃そう。子供の情操教育には良いかなと思う。

短所
! 学校までは近いものの通学路の歩道が整っておらず、安全が確保されているとは言い難い(交通量が多い幹線道路ではないものの、土地柄か結構スピードを出して走行する車多し)。

” 周囲は水田で(だから景色が良いとも言えるのだが)、セスナ機による薬剤散布が行われる。

$ カエルの鳴き声が相当うるさいらしい。市役所に苦情の電話が入ったこともあるとか(でも市役所も何もできないだろうに)。

% 車があればとても便利だが、公園付きの土地のように徒歩圏内でとりあえず揃っているという具合ではない。自転車ならOKでしょう。

& 夫の勤務先の最寄り駅まで、公園付き土地より電車でさらに12分遠くなる(2つの土地は同じ沿線上にある)。

’ 大木の幹そのものや枝が台風の時など落ちて、屋根や壁を損傷させるかもしれない。実際に敷地の裏手で隣地との境界近くに立っている杉の木は、上記の理由で隣家から切断の依頼が来ているとか。

( 幡竿形状の土地である。進入路が狭いため拡幅のための土地売買を隣家と交渉してもらっているが、実際どの程度拡幅され、費用がいくらになるかは未知。


     ***   ***   ***   ***   ***


単純に土地の比較だけだったらまだ楽なのですが、ここに上物の比較も加わるんですよね。しかも同じ新築で工務店が異なる等というレベルではなく、新築と古民家再生(格好付けて言えば)という比較。何を決め手にすればよいのか分かりません。どなたか我々に知恵を授けて下さ~い!


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