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やはりスムーズには行かないもの・・・

  • 2008/05/26(月) 21:43:34

地売買契約を今週末に控え、土地の所有権移転と所有権移転仮登記(地目が田の土地)の申請を自分で行うつもりの私は勉強を始めようとした矢先、不動産屋さんから電話が来ました。

重要事項説明書と売買契約書のPDFで送ったので、目を通しておいてほしいという話でした。

そして、「あまり良くない話が2つあるんですよ」とイヤ~な台詞を付け加えるではありませんか。


の1
売主さんはなんと土地と建物の権利書を持っていないということが判明。
権利書がない理由はともかく、そうなると素人の私には手に負えなくて、司法書士に登記申請を頼む方が無難ではないかという話になりました。

先ほど登記に関する私の教科書を読んだところ、「事前通知」という方法があるとのことですが、これでうまくできるのだろうか?? とりあえず司法書士の方に不動産屋さんを通じて登記事務の見積もりを依頼しました。

の2
敷地整理工事が当初の予算額を大幅に超えそう
20年ほど無人だった廃屋と敷地は当然のことながら荒れ放題という現況です。その敷地整理(不要な杉の木の撤去や、積もり積もった枯れた竹の撤去、朽ち果てている家の半分の始末などなど様々な作業があります)工事はある金額まで売主さんの負担で行われる取り決めとなっていました。

これまでの工務店との話し合いの中で、売主さんが負担するつもりの金額をそんなにオーバーせずにできるんだろうなあと、不動産屋さんは感じていたと。

そして今日、不動産屋さんは敷地の整理と舗装工事のそれぞれの見積もりを工務店より見せてもらったそうです。その額がなんと売主さんの予定の2倍を超えていたとのこと。

ひょっとすると土地価格からいくらかを値引いて現況引き渡しになる可能性も出てきました。値引の額にもよりますが、あの荒れ放題の敷地整理ってどれぐらいの額が見積書に載っているんでしょう? 私たちにとってさらなる出費の可能性も出てきました(涙)。


の土地の購入の検討を始めた段階で伝えられていたことは、この敷地にはガスも水道もないが、前面道路から引くことはできるということ。玄関前に井戸はあるし、プロパンガスという方法もあるのですが、水道はやはり必要でしょうし、じゃあついでに都市ガスも引いてもらおうと話をして、そしたら大体200万円掛かるという当時の話でした。進入路が30メートル近くあるから費用も掛かるのです。が、さらなる出費もあり得るかもしれないとすると、正確な見積もりをお願いしなくてはなりませんね。


~あ、最初は130坪の土地で古屋付きで600万円で、「破格じゃん。田舎はいいなあ」なんて単純に喜んでいました。その後隣接する地目が田んぼの100坪も100万円で買うことにし、それでも230坪で700万円。水道とガスの引き込みで200万円掛かっても900万円だったらOKだと、夫と話していたのに・・・。段々と破格じゃなくなってきています。

そうでなくとも、古屋の改築&増築にどれぐらい掛かるか目処すら立っていない状況で、う~ん私の読みの通り大いなる博打と化してきました。

この契約をなしとするのか?! それはないと思いますが、今晩夫が帰宅してからの反応が楽しみです。普段は太っ腹であり鷹揚な夫ですが、さすがの夫も無い袖は振れませんものねえ。どうなるでしょうか。




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この記事に対するコメント

登記済証

権利証(登記済証が正しい言い方)については、これがなくても、若干時間はかかりますが実行可能ですよ。保証書で行うのですが、これは紛失した方の責任(ただ、古い土地ではよくあること)。費用は登記義務者の売主に負担してもらうべきではないかと思いますが。問題は保証人を探すことかな。
なお、建物の方の権利証は大丈夫ですか。土地と建物は別の不動産ですので、念のため。もしこれもなければ一緒にやってください。

土地の所有権移転と仮移転登記申請は意味不明です。所有権移転の仮登記の誤りかもしれません。

  • 投稿者: 名無しのさすらい人
  • 2008/05/27(火) 00:11:37
  • [編集]

名無しのさすらい人さま(返信)

早速のアドバイスを大変ありがとうございます。とても悲しい気分でしたので、力付けられました。

保証書で行う方法は一般人、つまり司法書士など一定の資格を有していない者でもできるのでしょうか? 事前通知でトライしてみようかと、明日法務局に出掛ける予定です。これくらいでくじけません。
 
権利証は紛失したという話ではありませんでした。先ほど教科書を読んでいたところ、相続登記には権利証は不要なのですね。そんなことも関係しているのかもしれません。

最後の指摘はその通りです。訂正しておきました。失礼致しました。

結果をいずれ報告できることでしょう。楽しみにしていて下さい。ありがとうございました。

  • 投稿者: マモ親
  • 2008/05/27(火) 01:01:55
  • [編集]

大変ですね・・・
保証書は昔の方式でした。
最近は登記識別情報で行うので、結構面倒になっています。不動産登記法70条の事前通知ですが、そもそも、現在は誰の登記名義なのでしょうか? 売り主ではないのでしょうか?
なお、古い土地建物だと、先代や先々代の名前で登記をされていることが多いと思います。この場合には遺産分割の処理が終わっていないと、相続登記も面倒になります。売り主名義であれば、面倒ではありますが、事前通知の手続でどうにかできますが、売り主の協力が必要です。
いずれにしても、売主側で、自らの登記名義にまでしておいてもらうのでないと大変ですし、通常は、そこまでは売り主の費用で手続をしておいて、最後の部分だけ買主が関与をするのではないかと思います。もしかすると、中間省略登記を従っているのかなあ?

  • 投稿者: 名無しのさすらい人
  • 2008/05/27(火) 13:52:52
  • [編集]

返信

名無しのさすらい人さま

法務省ですべての疑問点を解決してきました。詳しくは5月27日付け「地目『田』をサラリーマンが購入することと、登記済証の紛失」に書きました。

ご指摘の通り、登記簿の整理がかなり大変な様子です。土地建物は10年程前に遺産相続されて、名義は既に売主になっていますが、さらに契約後決済までに売主の責任で、売主の住所更正登記などがなされることになっています。

ですので、決済時にはきれいになった(という表現もおかしいですが)現況と一致している登記簿で引き渡しとなる取り決めです。

  • 投稿者: マモ親
  • 2008/05/29(木) 08:55:52
  • [編集]

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