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ローンの話

  • 2008/02/26(火) 23:29:24

家を建てるにあたり、宝くじやロトで大当たりしてほしいと願う人は多くいると思います。マモ家もその仲間。宝くじに費やすお金を家の費用に回す方が賢いのでしょうが、くじは買わなければ当たらない。・・・あ~あ、ジレンマ。

そんなアホらしい話はさておき、マモ家のローンは某大手民間銀行の住宅ローンで、金利は2.76%の固定。ボーナス払いなしの元本均等返済。夫の退職金が担保となるため、保証人不要というのが夫にとって大きなポイントのようです。

問題は金額と期間ですよね。とりあえずは1000万円を10年で、と考えていました。が、それですと家づくりのためには少々予算として少ない。そこで、今の家賃を返済額として逆算してみると、1200万円までOKとの試算結果が。

それにしても、家づくりの借金にしては少なめですよね。マモ家はそんなにお金持ちなのでしょうか? 違います。これは夫の年齢が理由です。夫は今年で45歳。20年ローンなんて組めません。そんな夫が40歳の時に長男が誕生(そうなんです、我が家では夫の還暦と長男の成人式が一緒にお祝いされるのです)。今から10年後には長男の教育にもお金が掛かる頃だろうから、それまでに家のローンを終わらせておきたい狙いです。

そして、我が家には更なる「足かせ」が。まあ、ローン関連の本を読んでいると、どこにでも出てくるアドバイスではありますが、手持ちのお金を全部家につぎ込むのではなく、3~6ヶ月分の生活費は残すようにとありますね。我が家はその手持ち分をできれば500万円、少なくとも300万円は残す予定です。これは夫が海外転勤の可能性が高いため、その時の生活設営に必要とされる金額です。「この500万円を家につぎ込めればなあ」とは思うものの、各家庭にはそれぞれの事情があり、これがマモ家の事情なのだから仕方がないですね。

そして、なるべく家づくりとは直接関係のない諸費用なるものを減らすため、妻は土地や家の登記を自力で行うことを計画中。そのための本も買いました。うまくいけば20万円程度は浮かすことができるはずと、捕らぬ狸の皮算用。

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(2005/10)
日本法令不動産登記研究会

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・・・とここまで順調にプランニングしているつもりの超楽天的妻でしたが、先日超現実派の夫より爆弾発言が。それは「過去半年ほど月に15万円以上赤字を出している。これでローンなんて組んでいいのか?」という恐ろしい内容! マモ家の家づくり計画に早くも暗雲が。果たしてこの決着は如何に着くのでしょうか?

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土地の比較を資金面から考える

  • 2008/05/01(木) 09:32:53

GW中は思案期間となっているマモ家なので、特に動きがあるわけでもなく、ですのでブログネタも生じません。いつのまにやら住まいブログの「自然素材」カテゴリーで4位になっていたのでとっても驚いたのですが、3日程更新しないでいたら、当然のことながら順位が下がっていました。それでも、こうしてクリックして下さる方がいらして、とてもありがたく思っています。

さて、昨日の夜夫と土地について話し合いました。夫がつらつらと考えていたことは、どちらの土地も条件にあまり差がないのであれば、金銭面でのことを考慮したいと。

つまり、公園の土地は更地ですから、当たり前ではありますが新築となります。そして私たちは耕木社の阿保親方にお願いするつもりでした(まだ承諾の返事を頂いていないので、確定はしていません)。以前少しだけお話しに伺った際に、建築費として1200~1300万円の借金を覚悟しなくてはならないのだろうという感触でした。

新築のための費用も勿論ピンキリなのですが、私たちが希望する無垢の木を使い、伝統工法での建築となりますと、人工がより多くかかり木工費も増えることから、自ずと最低ラインは決まってきます。その最低ラインを見積もっての上記借金額です。

一方、古屋付きの土地はリフォーム+増築となります(あの廃屋を直すのに「リフォーム」と言うのにはちょっと無理がありますが)。勿論リフォームや増築にも上限はないのですが、現時点で古屋には10畳間が2つあるので、それに水回り(台所、トイレ、風呂)を付ければ、とりあえず最低限の生活スペースは確保されます。

再生を請け負う工務店からは概算の概算見積もりすら聞いていない状況なので、素人にはなかなか判断できませんが、贅沢を望まなければ新築のような借金をしなくても済むのではと夫は考えているようです。おまけに元々ある家は、私たちの希望する無垢の木、自然素材(土壁に漆喰)でできています。

その夫の話し振りから推察するに、私が望んでいる木製サッシの取り付けは夫の予算に含まれていない様子。断熱材などはあとから付け足すことはできないので、そういったことは最初の再生工事段階でお金をかけるけれども、サッシの交換はあとでもできるだろうから、とりあえずはアルミサッシ、もしくは現在古屋についているガラス戸の再利用で済ませると。

そんなこんなの節約で、なるべくならば借金をせずに済ませたいというのが夫の現在の心境のようです。

夫曰く、ーどこの家庭でもそうでしょうがー家を建ててそれで終わりではなく、また家を持つことが最大唯一の目標ではなく、その後の子供の教育資金のこと、自分たちの老後資金のことを考えると、目一杯の借金は背負いたくないとのこと。

以下はマモ家の特殊事情ですけれど、夫の仕事は海外勤務が多く、単身赴任でなく家族で渡航するとなると、インターナショナルスクールは年間で4~5百万円という学費がかかります。また、次男は先天性の病気を持っており、いわゆる身体障害児となります。生まれつきハンディキャップを背負う次男に、お金を理由に彼の選択をこれ以上減らしたくないという親としての気持ちもあります。

また、以前の「ローンの話」でも書きましたが、これにプラスして夫の年齢(今年で45歳)というのもネックというか、やはり若い人に比べて資金繰り計画のスパンが限定されてきます。

今までは土地の候補は公園の土地だけだったので、夫も出費については覚悟を決めていたのですが、もう一つ有力な候補が現れ、しかも費用についても差が出るということで、以上のようなことを考え始めたそうです。

確かにお金の問題は大きいです。私にとっても家づくりは唯一の目標ではありません。夫の話に頷きつつ、こういう観点から見ることは考えたことがなかったなあと、改めて夫を見直すのでした。いつも近視眼的な私に対し、長期スパンを見据える夫なのです。


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厚さ1センチの見積書

  • 2008/09/18(木) 13:49:45

前回の記事より間が空いてしまいましたが、15日(月・祝日)に行われた工務店との打ち合わせの話です。当初は薪ストーブ専門店(施工会社でもある)に相談した内容を工務店に伝えることがこの打ち合わせの目的でしたが、私たちが打ち合わせの席に着いてみると・・・

机の上には厚さ1センチもの見積書が載っているではありませんか! 「まだかな、まだかな、学研のおばちゃんまだかな~」という歌(古くてスミマセン)のように待ち焦がれていた見積書です。

一番気になる金額は表紙に大書きされています。一瞬息を飲みましたよ、妻は。勿論ローコスト住宅ではないので、1千万台はあり得ない話ですが、「3」という数字が先頭に立っています。「うわー、どうしよう」というのが率直な感想。まあ、後で判明するのですが、これは一部の外構工事や付帯工事も含む一切合切の金額でした。皆さんの中にもぜーーーんぶ込み込みにすれば、3の数字になる家って多いですよね?

いわゆる古民家再生に関する本を読むと、費用については「新築よりも多くかかることが一般的」という記述が多いです。たまに「新築よりと同じ程度かそれ以下のこともある」という記述にも出会い、マモ家は後述のコメントに賭けてみましたが、やはり新築時の予算を超えてしまいました

元の家が究極の自然素材の家なので、改築に使う材料もそれに見合った物を用意しなくてはならず(「必ず使用すべし」ではありませんが、やはりおかしくない程度には合わせたいですよね)、ある程度お金がかかることは仕方がないというか当然と思ってはいました。

その後、見積書に見出しシールを貼って索引しやすくし、項目ごとに当初の予算案との比較表を作成しました。←こういう作業を妻は得意とします。そして、それをもとに夫とあれこれ話し合いました。
見積書



話し合いの内容以前に、マモ家の費用の特徴について述べます。
1)本体工事全体(建築、電気設備、給排水衛生設備、空調換気設備、解体、諸経費)のうち木工事の占める割合が4割と、通常言われている3割前後に比べて若干多め。今残っている木材も使用するはずなのにどうして?と思っていたら、現在の家づくりとは異なるものと合わせるための手間賃などのようです。少数精鋭の大工さんで取り組んで下さるようなので、効率も良くないらしい。

2)木製建具工事が150万円と高い! 現存する物をなるべく使うのですが、それでも壊れてしまっている物を残っている物に合わせて職人の手技で作り直すため金額が膨れるようです。

3)外部給排水工事がこれまた120万円超と高い! 水道本管のある道路から敷地の旗竿部分を通って家本体まで約50メートルもあるので、水道引込み工事が高いのです。この水道工事以外に、見積もりには含まれていないガス引込み工事の見積もりが約55万円と出ています。面白いことに、ここの市町村では水道工事のための舗装道路を壊して埋める工事は使用者が負担ですが、ガス工事のための同じ工事はガス会社負担となっています。ですので、この水道とガス引込み工事を同時に行い、舗装復旧費用はうまくガス会社負担にできないかなあと目論んでいるところです。

4)北側に残っていて崩れている部分の解体費用と、繁茂し過ぎている竹などの伐採、残置物撤去などの費用に100万円超。

・・・とまあこんなところでしょうか。
内訳をよ~く見てみたら、土地なども含めた全体の金額としては当初の計画よりも150万円程度の(本当に「程度」って太っ腹でいられるか?)オーバーで済んでいました。でも、これに薪ストーブ本体が加わります。駐車スペースの工事も入っていませんし、庭木も柿や紅葉を入れたいと夫は希望しています。やはりどこかをなんとかして削る必要がありそうです。

さあ、コスト削減のためにマモ家はどのような決断を下したのでしょうか? 正確にはまだ100%決まってはいないので「下すのでしょうか?」だけど。現過程では、妻にとっては少し悲しい話となっています。家づくりには妥協が肝心とはよく聞くけど・・・つらい(涙)。この話は次回に。


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1週間程前から胃が痛み出しました。結婚以来(といいますか、仕事を辞めて以来)滅多に胃痛を起こさなくなっていたんですが。やはり家のことが相当に気になっているようです。それでも、とりあえず最大の懸案事項であった見積もり金額にもひとつの目処が立ちそうなので、少しは胃痛も収まることでしょう。ここまでストレスを感じていたとはと、本人もびっくり。慰めのクリックをお願いします!

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シビアなお金の話

  • 2008/10/02(木) 19:56:09

見積書を貰ってから早2週間が過ぎたので、タイミングとしては遅すぎるトピックスではありますが・・・。

以前この記事でお話ししましたように、我が家の予算はローンの上限が高くないこともあり(夫の退職金額以上の額は出ませ~ん)、結構きつめのものです。普通の住宅ローンを組めば、もっとローンの額を増やせるのですが、夫は保証人をつけること(迷惑になる)だとか、保証会社を利用すること(無駄金だと思っている)は絶対避けたかったので、自分の退職金が担保となるローンに決めていて、他に選択の余地はありませんでした。ま、私としてはローンについて勉強する必要がなかったので楽ちんではありました。

ああそれなのに、見積書の合計金額もさることながら、それ以外に掛かるであろう費用をあれこれシビアに算出して合計したら、用意できる金額の上限を遥かにオーバーしているではありませんか!

細か~~く見直してみると、以前は保証会社に支払う手数料などに17万円(どこかの本を参照して算出したのですが、根拠不明)、建築確認手数料として30万円が計上してあります。保証会社関係のお金は前述の理由で0となり、建築確認も母屋の工事では不要ですし、別棟分は工務店が諸経費の中に組み込んでくれました。また、ガスと水道の引込み工事も同時に行えば、舗装道路の復旧費用などが浮く予定です。

・・・でも、そんなことをしてみても、100万円もカットできません。工務店曰く、ロフトと吹き抜けをなくすと最低100万円は減りますとのこと。妻は古材の梁が見える吹き抜けが欲しかったので、255万円もかかる別棟お風呂案を見直すよう夫に提案し(迫り)、夫は「吹き抜けは寒いよ~」と妻を折伏しようとします。

そんなこんなの連日の話し合いの中、「5月末に完成かぁ。8月ぐらいには出た方がいいのかな」とふと夫が漏らしました。「出る」とは我が家の場合「海外への出稼ぎ」を意味します。「え、あの家に移ったら、週末は家をあれこれいじりながら家族でゆっくり過ごそうと思っていたのに、8月なんて言ったらそんなこと何もできませんよ」と妻はびっくり仰天。青天の霹靂。でも夫は「いっぱいいっぱい借金を背負うってそういうことだよ。それに子供たちの年齢を考えても、難しくなる時期のあとよりも今の方がいいんじゃないのかな」と冷静というか至って淡々としています。

その時初めて妻はハッとしました。目覚めました。せっかくきれいにしたあの家を夫に堪能させる前に出稼ぎに出させる程の借金ってなんだろう? 初めて優先順位というものが身にしみて分かりました。家づくりの中の優先順位だけでなく、人生における優先順位もあるということを忘れていました。この言葉によって吹き抜け案は私の中から消えました。

以来、何かを決めようとする度にあの夫の言葉が蘇り、夢見る夢子さんを脱却し現実的になれるのでした。

・・・という努力はしているものの、家づくりが進む程想定外の出費項目が出てくるので、焼け石に水というか、その度に「優先順位、優先順位・・・」と呪文のようにつぶやくのです。それでも、優先順位の高いものがいくつか続いてくると、いっそ全部なしにして、きわめてシンプルな建物&敷地にしてしまおうと思いつつあるこの頃です。

これまでの話と矛盾する部分もありますが、1つホッとさせられた知らせがありました。私は今まで夫の退職金を担保にするローンしか借りられず、しかもそれの上限が決まっているとしか知らされていませんでした。そして、このローンの限度額と手持ちのお金を足しても、工事や外構および諸経費エトセトラの合計に足りませんでした。「一体この金額をどう削れば良いというのだろう・・・」と真剣に悩みました。が、夫の職場では、この住宅ローン以外に金利は若干高くなるけれど使途を限定しないローンがいくつか用意されていて、住宅ローンと平行して借りられることが判明。この他のローンを使うかどうかは別として、とりあえず全くお金を用意できないのではないことが分かり、少し胃の痛みが減りました。

されどお金なんだけど、お金がないことには物事も進まなくて、こんなにお金のことで悩んだのは初めてで、「ああ、家を建てるんだなあ」と妙に実感しています。海外に暮らしている頃は、たまの一時帰国時に「たまのことなんだから」と散財していました。まあ有田焼の食器など手元に残っている物もいくつかありますが、半分は食事に消えている気がします。当時は家を建てるなんてことを微塵も考えていなかったから仕方がないとは言え、「あの時のお金があったらなぁ」と夫がぼやいています。人生の先は本当に読めない!!


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昨日提出した登記申請書類。不備があれば今日中に連絡が入ることになっていました。法務局からは電話なし! よっしゃ、第1関門突破です。

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ローンの審査を通過!

  • 2008/11/18(火) 22:58:47

家と同じくローンについても結構すったもんだがありました。最初は、夫の退職金を担保にする住宅ローン1本で考えていました。が、予想を超える見積もり金額のため、このローンでは足りず、根本から考え直す必要に迫られました。

妻はローンに関してはほぼノータッチです。言われるがままに調べたり、書類を揃えたりしただけです。で、夫が最終的に選んだのは、某損保会社の住宅ローンで、当初の計画より借入金額を増やしました。この損保会社の住宅ローンは以下の3点を売りにしているようです。
・固定金利か変動金利を選択できる(元利均等返済)
・繰り上げ返済手数料無料
・保証料不要

保証料不要と言っても、金利に反映されていることは間違いなく、まあ初期費用が減るということは助かるかな、という程度です。ひょっとすると、長期的に見ると損をしているのかもしれませんが。

それはさておき、千葉の田舎で築80年の家の改築費用(おまけに新築費用並み)を借りようとする時の大変さを実感しました! 「大変さ」と言っても、何軒も断られたわけではなく無事1つめの金融機関で決まったのですが、審査に入ってからあれこれ要求される資料の多いこと!

我が家の工務店との工事請負契約書は3つのパートに分かれています。
A.母屋の改築工事
B.風呂の別棟工事
C.敷地整理工事
この中では断トツでAの母屋の改築工事が一番お金がかかるので、そのAのみの契約書と平面図を添付してローンの申し込みをしました。

すぐに質問が飛んできました。「お風呂はないのですか?」・・・お風呂は別棟でつくることを説明しました。で、当然と言えば当然なのですが、お風呂のない家は家としての担保価値が生じないらしく、風呂付きの平面図とBの契約書のコピーも追加で要求されました。

また、登記簿上の家の面積と平面図の面積が合っていないし、建築確認も取っていないので、これまた説明をしなくてはなりませんでした。

とまあ、いろいろあったのですが、無事「融資をさせて頂くことになりました」という返事をゲット。が、ここでも問題発生。お風呂が完成してからの融資開始となるそうです。母屋完成から別棟完成まで2ヶ月程時間が空く予定で、それまで工務店に1千万円以上の支払いを待ってもらうってできないですよね。困ったなあ。

損保の担当者曰く、土地自体もあまり担保としての価値はなく(僻地の土地で悪かったわね)、せめて(とは言わなかったけど)家ぐらいはまともにつくってもらってからでないと、融資対象としては黄色信号だそうです。

が、これも交渉して「お風呂をつくります&完成後直ちに附属建物登記をします」という念書を提出するという条件で、母屋の工事終了後にローンを始めてくれることとなりました。一件落着。

結局、夫の信頼がほとんどで融資をしてもらえるようなものです。夫の働きと夫の職場に感謝です。これで支払いの目処も立ちました。よかった、よかった。安心して大工さんたちに工事に取り組んで頂きたいです。

工事についてはいつものように神明建設の業務日誌をご覧下さい。こういうブログがあると、施主はこのような家づくりブログを敢えてつくる必要がないのでは?という気がするこの頃です。少なくとも、私って最近ズルしてるよな~という気分です。

実は、やり遂げたと思っていた塗装作業が実はまだ終わっていなかったということが判明しました。塗り残しの部材が倉庫に隠れていました(涙)。明日関東地方は寒くなりそうだけれど、柿渋塗りに出掛けてきます。その際にさらに骨組みだけになったであろうトトロの家を見てきます。


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