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地目「田」をサラリーマンが購入することと、登記済証の紛失

  • 2008/05/27(火) 23:27:12

地の購入に当たり、自分で所有権移転登記をするつもりでいて、着々と準備を進めている妻です。最大の難関はサラリーマンである夫が「田」(現状は雑種地)を購入することと、売主が権利証(登記済証)を持っていないことです。


日は法務局に出掛けあれこれ質問をしてきました。以前法務局では非常に愛想の無い係官に当たったため、今回も期待せずに出掛けたところ、今回は大当たり! とても親切な年配の男性係官でした。やたらと分厚い専門書に当たって下さり、私もあれこれ質問ができ、晴れ晴れした気持ちで法務局を後にできました。

その係官のお陰で、農地を購入した際の登記については「条件付所有権移転仮登記(条件 農地法第5条の許可)」であることが分かり、「登記原因証明情報」の記載例まで見つけてコピーして下さいました。


た、「登記済証を提出できない場合、やはり『保証書制度』を利用しなくてはならないのですか?」と恐る恐る尋ねたところ、この保証書制度は平成17年の法改正でなくなり、現在は原則「事前通知制度」を利用するのだと教えて下さいました。

この事前通知制度とは、登記申請が出されると、義務者(売主)に「かくかくしかじかという内容の登記申請が提出されていますよ。進めていいですか?」という内容の文書を、「本人限定受取郵便」を利用して、本人に送付し確認を求める制度です。この文書に義務者が「間違いありません」と押印して登記官に返却し、その後その登記申請が実行されるのです。

ところで例外として、資格者(司法書士など)が義務者(売主)の身分証明書の提示を受け、本人確認を適切な方法で行ったという文書を添付することが、このちょっと面倒な事前通知制度に替わるものとして認められています。

一般的に後者の方が売主の負担は遥かに少なく、更に私たちの場合売主さんが出張を繰り返し激務をこなしている商社マンで、普通の時間帯に郵便局に通知を取りにいくなんて不可能なのです(家族が代理で受け取ることは不可)。一度はこれらの事情を考慮して、司法書士に登記を全部お任せすることも考えました。


ころが、ふと思いつき、売主の住所をグーグルマップで検索してみました・・・。すると、最寄りの駅と自宅の間に大きな郵便局があり、そこは通常の営業時間以外にも「ゆうゆう窓口」というものがあり、通常窓口とあわせると平日はほぼ24時間郵便が受け取れることが分かりました。売主の住所がこの郵便局管轄であることも確認しました。

これなら深夜に仕事が終わっても、法務局からの通知を受け取ることは可能です。へとへとに疲れ果てた身体で寄り道しなければならないのはやっぱり嫌なものであることは容易に想像できるのですが、1回限りのことですしということで、私の我が儘を通させて頂きたいと思っています。ごめんなさい。


いう次第で、今回の土地売買に伴う登記申請の問題・不明点はほぼクリアー。やったー! 購入後に農地転用というさらに面倒そうな手続きが待っていますが、とりあえず今は売主にこれ以上迷惑がかからないように、今回分を完璧に済ませることに集中します。


なみに、不動産登記に関する相談(質問も含む)ってどこの法務局でもできるって知ってました? 私はてっきり今回購入する土地の管轄区域法務局でないとだめだと勝手に思い込んでいて、親切な係官に「随分遠い所からお見えになりましたねえ」と言われ、今日初めて知りました。




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登記申請(第1弾)手続き終了!

  • 2008/10/01(水) 21:57:34

去る5月30日に土地の売買契約締結、境界画定にえらい時間がかかり9月22日に残金決済、そして足りなかった売主の印鑑証明が昨日届きましたので、本日10月1日に登記申請に行ってきました。

申請書、代理権限証書(委任状)、登記原因証明情報などを提出する前に、相談窓口にてもう一度確認してもらいました。窓口には5~6月に何度も通った時にお世話になった年配の男性O氏が座っていました。私たちの土地には建物付きの土地の所有権移転と、地目が田である土地の条件付所有権移転仮登記の2つの登記申請があり、後者の申請は滅多に出ない申請であるようで、このO氏に大変お世話になったのでした。

この親切なO氏に最後もチェックして頂けるんだと、とても嬉しくなりました。昨晩は間違った申請をしたらどうしようと、久し振りに胃の痛みを感じましたが、馴染みの顔を拝見してほっとしました。それと間違いの有無は関係ないんですけどね。

実際には登録免許税の金額を計算し間違え、訂正が入りましたが、申請代理人である私の押印で済み、他は問題なく終わりました。

今回は、本来ならば提出すべき権利書を紛失ということで提出できないため、事前通知という制度が適用されます。法務局が売主に「これこれの土地の所有権移転の登記申請が出されていますよ。この申請の内容は真実ですか?」という通知を送り、売主は間違いない旨を記載し、記名・押印して返却するというものです。

少し面倒なのが、この通知は絶対に本人によって受領される必要があるため、忙しい売主さんが最寄りの郵便局にまで取りに行かなくてはならないということ。以前、最寄りの郵便局が24時間窓口応対しているということを確認してあるので、とりあえずは大きな問題ではないと思うのですが。当時調べたことの詳細はこちらです。

まずは登記申請は済ませました。あとは申請に不備がなく、その後売主さんに通知が郵送され、売主さんも忙しい中何とか受領&返送して下されば、事務手続き自体は2日間程で終わるという話でした。私の用意した書類の不備などは、あれば明日中に連絡をくださるとのこと。明日は1日中はドキドキして過ごすことになりそうです。


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今日も気分としては長い一日でした。そういえば、登記申請の帰りに工務店に寄りました。そうしたら、ちょうど木材に墨付け作業をしているところでした。「え~、これが私たちの家になるの??」と不思議な気持ち&涙が出そうな気持ちを味わいました。

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所有権移転&仮登記完了!!

  • 2008/10/10(金) 21:27:13

本日無事申請していた登記が完了し、「登記完了証」なるものと「登記識別情報通知」(権利証の代わり)なるものを受け取ってきました。

10月1日に登記申請を行い、売主に事前通知が発送され、それを返送した時点で売主さんから私宛に連絡をして頂くことになっていました。そしてその2~3日後に法務局に電話をするように法務局から言われていたので、今日そろそろかなと電話をしたところ、「はい、終わっていますね」という返事。

登記識別情報が実質権利証なので、土地を初めて所有する私にはピンと来ないけれども、これで正真正銘の地主となりました(夫が)。

そして、すぐに隣りのデスクで全部事項証明書(昔は「登記簿」と呼ばれていたもの)の取得申請をして、土地2通と建物1通の登記簿を入手。所有者と権利者(仮登記の土地)にそれぞれ夫の名前と住所が記載されていることを確認。ああ、やり遂げたんだと感無量。

夫にすぐにメールを送り、「お疲れ様でした」という返事が返ってきました。

次は地目の変更に挑戦するかどうか、悩んでいるところです。土地家屋調査士に依頼すると5万円だそうです。


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あとで記事にすると思いますが、敷地整理で想定外の工事費用が発生して、頭が痛いです。どうしてこうお金が掛かるんだろう・・・(ぼやき&ため息)。

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仮登記から本登記へ

  • 2009/01/22(木) 22:32:28

トロの家の敷地は2部構成となっており、それぞれ宅地と田という地目でした。

宅地の購入は何ら問題もなく、当然購入の段階で所有権移転登記も済ませてあるのですが、サラリーマンが田を購入することは農地法によって制限されており、今回も仮登記となっていました。

↑この辺りの経緯は、「地目『田』をサラリーマンが購入するということ」という記事に詳しく載せています。


年11月に家屋調査士にこの地目の変更をお願いしていたところ、1月にようやく地目変更の登記が完了した旨のメールが来ました。

さあ、今度はマモ司法書士(つまり妻のこと)の出番です。素人ながら、前述の所有権移転登記(宅地部分)と仮登記(田の部分)を済ませたことで自信を持ってしまった妻は、仮登記から本登記も自分でするつもりだったのです。

昨晩自分なりに書類を作成し、さらに疑問点を書き出したレジュメも作成し、本日次男を保育所に預けた後法務局へと向かいました。

疑問点は以下の通り(以降、専門的な内容となります):
・「登記の目的」は何になるのか? 
→ 「仮登記の抹消」を1回行ってから「所有権移転」という2段戦法なのか、それともいきなり「所有権移転」で良いのか?
答え:「所有権移転」。ただし、かっこ書きで(2番仮登記の本登記)という文言があとに続きます。

・「原因」はどのように記載すれば良いのか?
→ 時系列に言うと、1.平成20年9月に売買され、通常はこの時点で所有権は移転されるのだけれど、地目が田であり買主がサラリーマンであったため仮登記となってしまった。そして、2.平成21年1月に地目が宅地に変更登記されたので、今回めでたく本登記ができるようになった。・・・のだけれど、この2つを書くのか??
答え:「平成20年9月○○日売買」(←これが所有権移転の直接の原因だから)

・「課税価格」の算出方法は?
→ 課税価格のもととなる「固定資産評価額通知書」には地目が田の評価額しか載っていないけれど、宅地になった後もこの田の評価額を使うのか?
答え:我が家のように、もともと宅地部分と隣接している田(だった土地)の場合は、隣接している宅地の評価額から平方メートルあたりの単価を割り出し、それを田に適用するのだそうです。つまり、宅地の単価に田だった土地の地積を掛けて算出します。それ以外の方法は、法務局か役所で訊いて下さい。

実は、もう1つ以下の質問があったのですが、これの答えなどは専門的過ぎますし、長文になるので割愛します。私と同じような境遇の方で、知りたい!という方がいましたら、コメント欄などから私に連絡を取って下さい。
・「登記原因証明情報」の「2.登記の原因となる事実または法律行為」にはどのように記載すれば良いのか?

いずれにしろ、全ての問題点が解消し、何とかなりそうだという目処がつき安心しました。引き続き頑張ります。本来、仮登記というものはあくまで「仮」であって、生き馬の目を抜くような不動産業界では仮登記のまま放って置くというのはよろしくないことのようですが、ここは田舎ですし、売主の方も変な方ではないので、素人の私が時間をかけてできる次第です。


舎物件では農地の購入ということも十分あり得る話だと思います。そんな方のために、マモ家の事例をちょっと詳しく紹介してみました。参考になれば幸いです。




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仮登記から本登記が無事終わりました。

  • 2009/03/26(木) 09:30:48

これまでの経緯を復習したいという物好きな方は、「登記申請」というカテゴリーでご覧下さい。

何はともあれ、
地目「田」を購入

夫がサラリーマンのため仮登記(マモ司法書士=私)

地目を「田」から「宅地」に変更(プロの土地家屋調査士に依頼)

仮登記から本登記への申請(マモ司法書士)

3月19日晴れて登記完了の知らせを受け取る!
と、ようやくゴールに辿り着きました。


さ~て、これで売買された土地2筆と建物1つは全て夫が所有者となりました。仮登記の段階では、所有者は売主で、夫は権利者という形になります。

次は母屋の工事が終了したら行う「建物表題部変更登記」です。当初は土地家屋調査士に依頼するつもりでしたが、いろいろ調べたところ、自分でできる目処がついたので、神明建設の協力を戴きながら挑戦です。

現場では27日(土)にキッチン壁にタイルが貼られるそうです。おぉ、あの名古屋モザイクのタイルがとうとう登場です。そして週が明けての30日(月)にクニナカがキッチンの取り付けに来るとのこと。私としてはクライマックスの気分です。



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